Fiscale verschillen tussen investeren in recreatief vastgoed in Nederland versus Duitsland en Oostenrijk

Voor investeerders in recreatief vastgoed is een goede fiscale afweging van essentieel belang bij de keuze voor een investeringslocatie. Daarbij valt op dat het huidige fiscale klimaat in Nederland ten aanzien van recreatief vastgoed steeds minder aantrekkelijk wordt. In vergelijking met Duitsland en Oostenrijk bieden deze landen gunstigere condities voor particuliere investeerders die rendement willen behalen op verhuur van vakantiewoningen. Onderstaand lichten wij de belangrijkste verschillen toe en benoemen wij de fiscale en marktontwikkelingen die de aantrekkelijkheid van investeren in recreatief vastgoed in het buitenland versterken.

Nederland: zwaardere fiscale druk onder het Box 3-stelsel

In Nederland vallen tweede woningen, waaronder vakantiewoningen die voor de verhuur worden aangekocht, in de zogenoemde Box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Sinds de invoering van het nieuwe stelsel per 1 januari 2023 – en met verdere aanpassingen vanaf 2026 in het vooruitzicht – wordt het rendement niet meer forfaitair berekend over de waarde van het vermogen, maar op basis van een zogenoemd werkelijk rendement, dat mede wordt beïnvloed door de WOZ-waarde van de woning en de verhouding tussen bezittingen en schulden.

Belangrijk hierbij is dat voor verhuurd recreatief vastgoed géén vrijstelling of korting op de waarde geldt, zoals bij reguliere verhuur mogelijk is onder de leegwaarderatio. Hierdoor wordt de volledige waarde van het vastgoed belast, zonder rekening te houden met het feit dat het object verhuurd is en dus minder direct beschikbaar is. Daarnaast worden inkomsten uit de verhuur (zoals huuropbrengsten) niet belast in Box 1, maar dragen ze indirect bij aan het rendement in Box 3. Hierdoor ontstaat een zware belastingdruk zonder directe koppeling aan de daadwerkelijke opbrengst.

Verder heeft de Nederlandse overheid aangekondigd de btw op recreatieve verhuur te willen verhogen van 9% naar 21%. Hoewel dit voornemen nog niet definitief is, brengt dit een significant risico met zich mee voor investeerders in recreatief vastgoed. Een verhoging van het btw-tarief zou verhuurprijzen onder druk zetten en de concurrentiepositie van Nederlandse recreatiewoningen verslechteren ten opzichte van andere Europese landen. Voor investeerders betekent dit een potentiële daling van de nettomarge op verhuurinkomsten.

Duitsland en Oostenrijk: stabieler fiscaal klimaat voor vastgoedbeleggingen

In zowel Duitsland als Oostenrijk geldt een fiscaal stelsel waarin verhuurinkomsten uit recreatief vastgoed kunnen worden ondergebracht in de inkomstenbelasting, waarbij kosten (zoals rente, afschrijving, onderhoud en beheerskosten) in aftrek kunnen worden gebracht. Dit betekent dat investeerders in deze landen profiteren van een reëel belastingregime waarbij belast wordt over het nettoresultaat en niet over een forfaitair (en vaak ongunstig) rendement.

Daarnaast zijn er in Duitsland en Oostenrijk geen plannen om het btw-tarief op toeristische verhuur fors te verhogen. Dit zorgt voor meer stabiliteit en voorspelbaarheid in de exploitatie van recreatief vastgoed. In Oostenrijk geldt bovendien dat wanneer de woning binnen een structureel verhuurconcept valt (zoals verhuur via een professioneel park), vaak gebruik kan worden gemaakt van btw-teruggaaf op de investering, wat de netto-investering aanzienlijk verlaagt.

Ten slotte kennen beide landen een gunstig afschrijvingsregime, wat de fiscale druk op de inkomsten verder verlaagt. De combinatie van aftrekposten en afschrijving maakt het mogelijk om, zeker in de eerste jaren, een aanzienlijk fiscaal voordeel te behalen.

Gevolgen voor de recreatiemarkt in Nederland

Het huidige en voorgenomen fiscale beleid maakt het beleggen in Nederlands recreatief vastgoed minder aantrekkelijk voor zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders. Een combinatie van een relatief hoge fiscale waardegrondslag in Box 3, een mogelijk verhoogd btw-tarief en weinig ruimte voor kostenaftrek leidt tot een verkrapping van het rendement. De kans bestaat dat dit zal leiden tot minder investeringen in nieuwe recreatiewoningen, een afname van de kwaliteit en capaciteit in de sector en een verschuiving van kapitaal naar het buitenland.

Samenvattend: drie redenen om te investeren in recreatief vastgoed in Duitsland of Oostenrijk

1. Gunstiger fiscaal regime: In Duitsland en Oostenrijk wordt belast over het werkelijke (netto)resultaat, inclusief aftrek van kosten en afschrijving, wat leidt tot een eerlijkere en vaak lagere belastingdruk dan het Nederlandse Box 3-stelsel.
2. Stabiel btw-beleid: Anders dan in Nederland zijn er geen plannen om het btw-tarief op toeristische verhuur drastisch te verhogen. In Oostenrijk kan zelfs btw-teruggaaf worden gerealiseerd op de aankoop.
3. Hogere rendementszekerheid: Door het transparante en stabiele fiscale klimaat, en de mogelijkheid om kosten en afschrijving fiscaal in mindering te brengen, is het lange termijn rendement op recreatief vastgoed in Duitsland en Oostenrijk aantrekkelijker en beter voorspelbaar.

Indien u overweegt om te investeren in recreatief vastgoed in het buitenland, nodigen wij u graag uit voor een persoonlijk gesprek over de mogelijkheden. Zo kunt u een weloverwogen keuze maken met het oog op rendement, stabiliteit en toekomstbestendigheid.

Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Bij aankoop van een woning brengen wij u in contact met een Steuerberater. Deze kan u passend adviseren op basis van uw persoonlijke situatie.